マンション投資には、「区分マンション投資」・「1棟マンション投資」の2種類の投資方法があり、それぞれ異なる投資となります。

区分マンション投資は低予算から開始することが可能となっており、1棟マンション投資と比較すると損失も少なく低リスクです。

低リスクと言っても、知識や事前準備は必要となりますので、マンション投資には何が必要なのか？という点について紹介していきます。

1：マンション投資には1棟と区分の2種類がある

マンション投資には「区分」・「1棟」の2種類の投資方法があり、マンションを購入して利益を得る手段は同じですが、それぞれ異なる特徴が存在します。

区分マンションと一棟マンションの投資のスタート時は、株式など他の投資と比較をしてみた場合、利回りは低いですが、その分リスクや損失も低いといった点が挙げられます。

また、マンション投資は、すぐに利益を得ることが出来る投資ではなく、長期間に渡って安定した利益を得る投資方法なので、利益を求めて急ぐ必要はありません。

今回は、区分マンション投資と一棟マンション投資の特徴や異なる点について紹介していきます。

1：1棟マンション投資について

1棟マンション投資とは、マンションを1棟単位で購入して、賃貸に出すことで家賃収入を得る投資方法です。

投資を開始する際に、1棟マンションの購入が必要となるので元手が多く掛かりますが、得られる利益は大きくなります。

しかし、元手が多く掛かるということはリスクも大きく、十分な知識が必要となるので、1棟マンション投資を開始する流れと注意点などを紹介します。

まず、マンションを1棟購入する際に、仲介している不動産業者への問い合わせをしますが、ここで重要なのが、事前に購入する物件の知識や情報を得ているということです。

知識や情報がない状態で不動産業者に問い合わせると、「オススメ物件」・「価格が安い」などの理由で1棟マンションを購入することによって、大きな損失に繋がります。

注目するべき点は、購入するマンションの立地や周辺の環境とされており、その物件の築年数などの下調べも非常に重要です。

次に、資金を用意するためには金融機関から融資を受ける必要がありますが、融資を受ける際にも様々な下調べが必要となります。

信託銀行や消費者金融などの金融機関からは、比較的容易に融資を受けることが可能ですが、金利が高いため返済が出来なくなるといったケースも少なくありません。

金融機関から融資を受ける際には、複数の金融機関に問い合わせをして、融資の金額や金利になどを比較して、返済できるプランを建てましょう。

最後に、マンションを売買した際の契約書についてですが、契約の内容の理解と把握がマンション投資の最も重要なポイントとなります。

書類上の契約内容をしっかり確認していないと、事前に提示されている内容とは異なる契約となっている可能性や、同意していない契約の追加など、契約が操作されている場合も考えられるので、契約書の内容は自身でしっかり確認して同意しましょう。

一棟マンション投資は多くの資金が必要となるため、資金が用意できない場合は、低予算からでもスタートできる区分マンション投資がオススメです。

2：区分マンション投資とは？

区分マンション投資は、一棟マンション投資とは異なり、マンションの一室を購入して賃貸に出すことで、家賃収入を得る投資方法となっています。

投資方法についてですが、区分マンションと一棟マンションの投資の始め方に、異なる点はほとんどありません。

区分マンション単体では利益が少なく、大きな利益を得るために区分マンションを複数購入することで、多くの家賃収入を得ることが可能です。

「複数の物件を購入するのなら一棟マンション投資でいいのではないのか？」といった意見も多くありますが、この区分マンション投資にはリスクを抑える目的があります。

また、区分マンションには1棟マンションと比較すると様々な利点があるため、その異なる点について紹介していきます。

区分マンション投資を選択する主な目的は下記の3つとなります。

• 低予算で開始できる
• 1棟投資よりも低リスク
• リスクの分散が可能

となっており、これら3つの目的について紹介していきます。

まず、区分マンションは一棟マンション投資とは異なり、購入するマンションは一室なので、投資金額が比較的少ないと言った点が特徴的です。

物件の「立地」・「築年数」・「面積」など内容によって価格は様々ですが、安価の物件だと約200万で購入が可能となっており、都心の区分マンションならば1,000万円台からの投資が出来ます。

1棟単位で購入した際の価格は、「郊外のアパートで3,000万円以上」・「中古マンションで約1億円」となっており、区分と一棟を比較すると、区分マンション投資は半額以下の資金で開始することが可能です。

次に、区分マンション投資は開始時の投資金額が低いため、投資に失敗した際のリスクは少なく済みます。

予想外の事態で費用が掛かり損失を出した場合は、所有している区分マンションを売却することで解決できるケースも多いです。

最後に、リスクの分散が可能という点について紹介します。

火災や地震などの災害を受けた際に、一棟マンションの場合は所有しているすべての物件が被害に合いますが、区分マンションは所有している物件は一室なので、大きな被害を受ける心配はありません。

また、家賃低下の影響も同様に、区分マンションが受ける影響は僅かなので、損失を抑えることが可能です。

以上が、区分マンション投資を選択するポイントとなります。

2：区分マンション投資のメリットと注意点

区分マンション投資には多くのメリットがありますが、利益を得るためには注意点をしっかり理解することが重要です。

知識が無い状態で投資を行うことは、多大な損失とリスクを伴う危険性があるため、区分マンション投資を始める前には、事前の準備が必要となります。

こちらでは、メリットと共に注意点やデメリットについて紹介していきます。

1：区分マンション投資には多くのメリットがある

まず、区分マンション投資では所持している物件数が少ないため、一棟マンション投資よりも物件を管理する手間が少ないという点もメリットの一つです。

所有物件の管理を、管理会社に委託した際は、物件の清掃や修理などは管理会社が行うので、所有者がする必要がありません。

その他にも、マンションの修繕費は所有している物件数なので、所有物件が少ない区分マンションの修繕費は少なくすみます。

次に、区分マンション投資は一棟マンションとは異なり、1箇所ではなく様々な場所のマンションを所有しているため、売買が簡単に行うことが可能です。

最後に、上記でも少し触れましたが、最大のメリットはリスクの分散が可能だという点になります。

日本は地震大国と呼ばれるほど地震が多い国となっており、地震による災害も少なくないため、一棟マンションなどの投資をしている場合は、すべてを失う可能性があります。

しかし、区分マンション投資は、地震や火災などで被害を受けた場合でも、被害は物件一つだけとなるので、リスクは少ないという点が一番のメリットです。

2：注意点を理解してリスクは最小限に

メリットが多く存在する区分マンション投資ですが、リスクを最小限に抑えるための注意するべきポイントがいくつかあります。

区分マンション投資の利益はすぐに出るものではなく。長期に渡り少しずつ利益を得ることが出来るといったシステムとなっているので、焦りは禁物です。

マンション全体の修繕や改築などは、マンションのオーナーや管理組合が権限を有しているので、区分マンション投資のように所有が一室の場合は影響力がありません。

区分マンション投資で所有している物件が一室の場合、その物件が空室だと収入源が大幅に下がるため、物件を選ぶ際には注意が必要です。

しかし、大きな収入を得るために様々な物件を購入することは、多大な損失を出す恐れがあるので、無理のない範囲で区分マンション投資をしましょう。

まとめ

区分マンションと一棟マンションの、投資方法に異なる点はほとんどなく、重要なポイントは購入する物件の下調べとなります。

築年数が浅い物件でも、立地や利便性が悪い物件では入居する人がいないため、リスクが大きく損失を受ける可能性が高いです。

マンション投資を行う際は、事前準備をしっかりしましょう。

投資用の不動産の情報をネットなどで集めてみると、意外に古い物件が並んでいることに気が付きます。アパートやマンションなどを見みると、築20年レベルを超える物も非常に多く、それだけを見ると「こんなに古くて大丈夫かな？」とも思えて来る人も多いと思います。中古の物件は利回りが良いことがあるだけに、耐用年数などについては非常に気になることでしょう。

しかし、街を見渡すと古い建物が多いのも事実です。実際、オフィス街を見ても古い高層ビルが現役で使われています。

では、建物の耐用年数はどの様にして決まるのでしょうか？ここでは、投資用物件を決める上での重要な要素、建物の耐用年数について解説したいと思います。

建物の耐用年数とは

建物の耐用年数…と聞くと、いくつかの答えが返って来ると思います。「資産価値が無くなった時点」「住めなくなった時点」「取り壊される時」…などがあることでしょう。

しかし、一般に建物の耐用年数というと「法定耐用年数」と「物理的耐用年数」が挙げられます。それぞれの耐用年数はどの様な物なのでしょうか。

法定耐用年数

法定耐用年数とは、建物の実際の耐用年数を指すのではありません。税法上の耐用年数で法的に決められた耐用年数を示します。つまり、「これくらいで寿命が来るだろう」と言った予想値のイメージです。

しかし、この数値は今の建築技術を必ずしも反映している訳では無く、実際の数値とは大きくかけ離れる場合もあります。

物理的耐用年数

物理的耐用年数は建物の実際の耐用年数を指します。ただし、この数値においても実際の耐用年数とは違う場合も少なくはありません。と言うのも、建物が本当に使えなくなる前に取り壊されることも多いからです。

例えば、都心部のオフィスビルを見てみると、築50年レベルの高層ビルが今も立派に使われています。しかし同じ鉄筋コンクリート造の建物であっても、まだ使えるにも関わらず、「用済み」と見なされて壊されることもあるのです。

ただし、最近は古い物件であってもリノベーションによって価値の底上げがなされ、新しいビルに打ち勝つ物も出て来ています。この動きによって、建物の物理的耐用年数も、また変わるかも知れません。

各構造の耐用年数

それでは、建物の耐用年数について、代表的な構造を例にとって紹介します。

木造

木造は法定耐用年数では22年と決められています。

しかし、実際には築30年、或いはそれ以上の築年数の物件は珍しくありません。もっと言うならば、古い街の場合は50年を超える古民家もリノベーションをされて立派に使われています。

木造は法定耐用年数では22年と決められています。

しかし、実際には築30年、或いはそれ以上の築年数の物件は珍しくありません。もっと言うならば、古い街の場合は50年を超える古民家もリノベーションをされて立派に使われています。

鉄骨系

鉄骨系は使われている材料によって異なります。と言うのも鉄骨系の住宅は断面が四角形の角パイプや、断面がH形のH鋼と呼ばれる資材をベースに造られているからです。そして、耐用年数は、この資材の肉厚によって決まります。

さて、この内、肉厚が薄い物は一般的に軽量鉄骨と呼ばれます。この鋼材で造られた建物は19で法定耐用年数を迎えます。その一方で、肉厚の厚い物は重量鉄骨と呼ばれます。耐用年数としては34年です。

それでは実際の物理的耐用年数は…これも法定耐用年数よりも一般的には長いです。しかし、鉄骨は腐食する弱点があるため、沿岸部など、金属腐食の条件が整い過ぎている場所などでは、耐用年数が落ちてしまうケースもあり得ます。

鉄筋コンクリート系

鉄筋コンクリート系は47年と、法定耐用年数は長いです。

これは鉄筋コンクリートの特性から算出された数値と言うことが出来ます。ご存知の通り、鉄筋コンクリートは鉄筋で中身を造り、その上にコンクリートを被せる構造となっています。

さて、鉄筋コンクリートの耐用年数は鉄筋がダメになるまで…と一般的には考えられています。しかし、鉄筋はコンクリートの中では基本的には腐食しません。コンクリートは強いアルカリを含むため、その環境下では鉄は錆びないからです。

ですから、鉄筋コンクリート造の建物は47年を超えても、多くの場合は使用可能なのです。

ただし、その原理は永遠不滅ではありません。空気中の二酸化炭素がコンクリートに接触すると、わずかばかりではありますが、そのアルカリ環境が侵されます。そうすると鉄筋周囲のアルカリ環境も破壊されてしまい、腐食リスクが高まってしまうのです。

尚、鉄筋が錆びると酸化反応のため、断面積が太くなってしまい、鉄筋周囲のコンクリートにヒビが入る場合があります。その場合、ヒビを伝わって雨水などが鉄筋に触れてしまいます。…鉄筋は更に腐食して建物を傷めてしまいます。

建築資材の寿命について

ここで、建物を構成する建築資材の耐用年数について述べたいと思います。

木材

まずは木材です。

木材は山から切り出した木材を使う場合と、工場で加工した集成材や合板に分かれます。

木材の耐用年数は長いです。木造の民家であっても30年、あるいは40年の物も多いですし、歴史的建造物を考えるならば、京都などにある歴史的建造物は数百年のレベルになります。

その一方で、集成材や合板ですが、こちらも非常に長い耐用年数を誇ります。林業関係者によると、集成材は50～70年程度は大丈夫…という話もあるくらいです。

鉄筋コンクリート

鉄筋コンクリートですが、先にも挙げた通り、二酸化炭素によって浸食されてしまいます。しかし、その侵食スピードは条件によっては非常に遅くなります。

例えば、ニューヨークにあるエンパイヤーステートビルなどは築80年を超えています。これは歴史が証明する高耐久性と言えるでしょう。

投資用物件を購入する上での注意点

ここで、不動産投資についても考えてみましょう。

言うまでも無く、不動産投資には優良な物件が必要です。そして、建物の耐用年数が長いのであれば、仮に古くても大丈夫とも思えるでしょう。しかし、不動産を入手するのには注意点があります。

築年数によってはローンを組みにくくなる

不動産の耐用年数よりも物理的耐用年数は長いのですが、それでも法定耐用年数で見られる場合があります。

例えば不動産投資ローンです。

金融機関は不動産投資向けに融資をするときは、建物の経済的な価値を見ますが、それと同時に法定耐用年数も参考にされます。具体的には、法定耐用年数を超える期間のローンは組みにくくなります。

新耐震と旧耐震

建築基準法は時代と共に移り変わって来ました。耐震基準もその内の1つで、時代と共に変化しています。

さて、投資用不動産を買う場合…中古アパートやマンションを買う場合には、あまり古いと耐震性の劣る物件を選んでしまうことがあり得ます。

と言うのも、鉄筋コンクリート造の耐震基準は1981年に変わっており、それ以前の建物は耐震性で疑問があるケースがあるからなのです。

建物の周辺環境を知っておこう

建物は建てられた環境によって耐用年数が変わります。ですから、物件を購入する場合には周囲の環境の確認が必要です。

建物を傷める要因としては、例えば塩分などが良い例です。しかし、その他にも自動車などが出す排気ガスも悪条件になり得ます。排気ガスには窒素参加物が含まれていて、建物の部材にダメージを与えることがあるからです。

ですから、物件を購入する時には、周囲の環境にも注意を払うことが大切です。

まとめ

建物の耐用年数についてメインに紹介しました。建物のイメージが掴めたことと思います。

そして、その知識が不動産投資の物件購入の参考知識になることも把握出来たことと思います。

建物についての知識は不動産投資などでも重要です。情報を集めておきましょう。

サイドビジネスとして区分マンション投資を検討する人も多いと思います。この投資ビジネスは資金は必要にはなりますが、手堅く利益を得る上で有利だからです。しかし、どうすれば利益を上げることが可能となるか、イメージが出来ない人も多いことでしょう。

そこで、ここでは区分マンション投資を上手く進める上でのポイントの1つ、リノベーションを中心に紹介したいと思います。

区分マンション投資で利回りを上げるポイント

物件のリノベーションの話の前に、区分マンション投資で利回りを上げるポイントを復習してみましょう。区分マンション投資を成功させるためには、大きなポイントが3つあります。

入居者を集める

まず第一に大切なのは「入居者を集めること」です。

区分マンション投資は入居者の家賃から収益を得るビジネスなので、入居者を集められなければ成立しません。

そして、入居者を集めるためには「家賃が手頃で魅力的な物件」であることが一番有利です。設備がきれいで使いやすく、しかも手頃な家賃であれば人気は上がります。

入居者を離さない

「入居者を離さない」のも大きなポイントです。

区分マンション投資の場合、一旦入居者に退去されてしまうと、収入がゼロになってしまいます。そして、次の入居者が現れるまで家賃は入りません。また、仮に入居者が居なかったとしても物件の維持費や固定資産税などが容赦無く発生します。区分マンション投資で利益を上げるためには入居者を離してはいけないのです。

家賃のレベルを下げない

入居者が集まり、しかも満室であっても、家賃のレベルが下がってしまえば計画通りの良い投資ビジネスは見込めません。区分マンション投資で利益を上げるためには、家賃の維持が非常に大切になるのです。

区分マンション投資における「物件の魅力」の意味

ここで、少し区分マンション投資における「物件の魅力」の必要性について改めて考えてみましょう。魅力のある物件には、どの様なメリットがあるかを分析してみれば、前述のポイントを満たす条件が見えて来るからです。

空室リスク対策になる

区分マンション投資において、空室の発生は致命的とも言えるリスクです。収入が途絶え、出費ばかり重なる現象は非常に厳しいです。

しかし、物件に魅力が十分にあれば、新規の入居者も現れやすくなり、退去されるリスクも減り、空室リスク対策に有効となります。区分マンション投資を上手くするためには重要なのです。

家賃の維持に有効

前述の通り、家賃の維持は区分マンション投資において非常に大切です。

ところで、入居者が気分よく家賃を払う条件とは何でしょう。…これは、その物件での生活に満足するからと言えます。物件での住み心地に入居者が満足するならば、家賃を下げずに済むのです。そして、そのためには物件の魅力が非常に重要なのです。

売却に有利

区分マンション投資は家賃収入だけを狙うのではありません。タイミングを見計らって売却するのも投資の利益確保の上で有効な手段なのです。当然ながら、利益を上げるためには、可能な限り高値で売ることが必要です。

では、どの様な物件が高値で売れるのでしょうか。

これは、やはり物件の魅力に掛かっています。区分マンション投資の場合、結構な確率で投資家が次の買い手になります。その場合には物件の収益性が価格を決めるカギとなります。そのカギが、まさに物件の魅力なのです。

物件の魅力を上げるリノベーション

ところで、区分マンション投資を成功させるポイントには「家賃を手頃にする」のも重要であることを先に挙げました。

では、どの様な手段で家賃を下げて、しかも利益を上げるのでしょう。

これは、可能な限り安く物件を入手することが有効な手段です。…つまり中古物件を狙うのです。

しかし、中古物件は魅力があるとは限りません。しかし、リノベーションをすれば話は違います。

では、リノベーションにはどの様な効果が期待出来るのでしょうか。

中古であっても魅力的な物件に出来る

リノベーションは単なる「設備の交換」を狙うのではありません。「改装を通して物件の付加価値を上げる」のです。

例としては、床は合板ベースのフロア材から天然木の物に換えたり、一般の壁紙を漆喰でスタッコ調の壁に変えたり、壁着けの古いタイプのキッチンから対面式のシステムキッチンに造り変えたり…と言う具合に、多岐に及びます。

これにより、中古の物件は最新式の、しかも非常に良い雰囲気の住空間に生まれ変わります。その結果として、物件の魅力がアップ出来て、区分マンション投資を有利にする上で有用となるのです。

新築よりも安くすることも可能

前述の通り、区分マンション投資を成功させるためには、物件の取得額を抑える必要がありますが、この点でもリノベーション物件は有利です。

と言うのは、まず大本となる中古マンションは新築と比較して非常に安価です。そして、その値下がり分でリノベーションをしたとしても、全体の投資費用は新築よりも安くすることが可能となるからです。

そして、取得金額を抑えることが出来れば家賃レベルを下げる必要はそれほどまでは発生しません。その結果として、家賃レベルを維持したまま空室リスクを減らすことが可能となり、ビジネスを成功させることに繋がるのです。

リノベーションの注意点

ところで、リノベーションは無制限に出来る訳ではありません。やはり注意点はあるのです。

区分マンションのリノベーション可能な範囲

まず、区分マンションのリノベーションが可能な範囲は、専有部分に限定されます。つまり居室内までなのです。廊下などは専有部分では無く、共有部分になるのでリノベーションは出来ません。これは「区分所有法」という法律で決まっている制限です。

ところで、専有部分と共有部分の区別が付きにくい部分が、やはりあります。例えば玄関ドアなどが良い例です。玄関ドアは外側が廊下に面するので共有部分となり、内側は居室に面するので専有部分になります。

ですから、勝手に変更することは基本的には出来ません。

この様に、区分マンションのリノベーションには可能な範囲を確認することが、非常に大切となるのです。

管理規約の確認も必要

区分マンション投資にリノベーションが重要なカギですが、リノベーションをする上ではもう1点確認が必要となる課題があります。…管理規約です。

マンションは管理規約を定めて運営していて、改装に関しても規約で決められています。そのため、リノベーションも規約の範囲の中でしか出来ません。

ですから、物件のリノベーションに当たっては管理規約の定める範囲の確認が重要なのです。

物理的に難しい場合もある

 区分マンションのリノベーションは万能という訳には行きません。やはり物理的に不可能な物もあるのです。

例えば、浴室やトイレなどの水まわりの設備は、意外に配置変えは難しいです。仮に考え無しで位置を変える場合、詰まりやすくなるなど、弊害が発生してしまいます。

当然ながら、区分マンション投資は入居者の納得をベースとする投資ビジネスなので、入居者の満足の行くリノベーションでなければなりません。リノベーションであっても失敗は許されず、トラブルを避けなければ区分マンション投資は上手く行かないのです。

まとめ

区分マンション投資について、リノベーションの有効性について解説しました。物件の魅力が成功を握るカギの1つであることが、把握出来たことと思います。

手頃な家賃、魅力のある物件は入居者の求める物であり、高い需要が見込めます。より良い物件を入手し、リノベーションをして、区分マンション投資を成功させましょう。

「区分マンション投資の特徴とは？」

「区分マンション投資に向いている人は？」

「物件選びの注意点を知りたい」

区分マンション投資について、上記のような疑問を抱えている人も多いのではないでしょうか？

今回は以下の項目を解説します。

• 区分マンションの特徴
• 区分マンション投資に向いている人
• 区分マンション投資における物件選びの注意点

要点をしっかり押さえて、区分マンション投資のイメージを膨らましてくださいね。

区分マンションの特徴6点

区分マンション投資とは、マンションの部屋を所有し入居者を募り、家賃収入を得る投資方法です。区分マンション投資の特徴は以下の6点です。

• 物件数が多い
• 管理に手間がかからない
• 少ない自己資金で始められる
• 流動性が高い
• 分散投資できる
• 修繕費が少なくて済む

区分マンション投資の特徴を順に解説します。

物件数が多い

区分マンションは物件数の多さが特徴です。不動産ポータルサイトの【LIFULL HOME’S】で東京都内の区分マンションと一棟アパート、一棟マンションを検索しました。物件数は以下のとおりです。

• 区分マンション：4,826件
• 一棟アパート：1,169件
• 一棟マンション：787件

LIFULL HOME’S

https://toushi.homes.co.jp/bukkensearch

※2021年1月17日現在

区分マンションの物件数は一棟マンションの物件数のおよそ6倍、一棟アパートの物件数のおよそ4倍です。物件数が多いので希望に近い物件が見つかりやすいでしょう。

管理に手間がかからない

区分マンション投資は他の不動産投資よりも管理の手間がかかりません。マンションはオーナーや管理組合が管理会社に管理を委託しているケースがほとんどです。区分マンション投資をする場合、管理会社に管理費を払って共用部分（廊下・階段）の管理を任せられます。

また賃貸管理会社に管理を依頼することで、入居者の募集や集金などの業務を委託できます。管理に手間や時間をかけなくて済むのが区分マンション投資の魅力です。

少ない自己資金で始められる

区分マンション投資はほかの不動産投資よりも少ない自己資金で始められます。区分マンションと一棟アパート、一棟マンションの平均物件価格を見てみましょう。

• 区分マンション：1,516万円
• 一棟アパート：6,613万円
• 一棟マンション；14,709万円

（健美家「収益物件　市場動向　マンスリーレポート　2020年12月期」）

※2020年12月に新規登録された全国の物件の平均物件価格を集計

https://www.kenbiya.com/img/press/pre2021-01-06.pdf

上記のデータでも区分マンションの価格が低いことがわかります。またローンを組むことでより少ない資金で投資を始められます。

流動性が高い

区分マンション投資は流動性が高く、売却しやすい点も特徴です。上記で区分マンションは価格が低いと解説したように、価格が低いと購入のハードルも低くなるので、売り手が早く見つかる可能性が高いです。

一棟マンションでは、購入に数千万や数億円がかかるので、買い手が少なく、なかなか売却できないケースが多いでしょう。万が一手元に資金が欲しいときでも売却に時間がかからないのは区分マンションならではのメリットです。

分散投資できる

区分マンション投資は異なる立地にあるマンションの部屋を所有できます。複数のマンションをもつことで、周辺環境の変化による空室リスクや災害リスクに備えられます。一棟マンションを複数所有するのは金銭的に負担がかかりますが、価格が安い区分マンションならハードルも低いでしょう。

修繕費が少なくて済む

区分マンション投資の修繕範囲は部屋（専有部分）だけです。廊下や階段などの共用部分の修繕は管理会社がおこなうので、修繕費用の負担が軽くなります。

新築区分マンションと中古区分マンション

区分マンションには新築と中古があり、それぞれ特徴が異なります。新築と中古の特徴は以下のとおりです。

【新築区分マンション】

• 売却しやすい
• 家賃を高く設定できる
• しばらくの間大きな修繕費がかからない

【中古区分マンション】

• 物件価格が安い
• 立地がいい物件がある

新築区分マンションの特徴として売却のしやすさが挙げられます。なぜなら買い手側にとって築年数が浅く融資を受けやすいからです。金融機関が融資期間を決める主な基準は耐用年数です。耐用年数は建物の構造によって異なりますが、区分マンションに多いRC造では47年と定められています。

新築を購入し10年目で売却した場合は耐用年数が37年。一方、築20年の物件を購入し10年目で売却した場合では耐用年数が17年となります。耐用年数が長いほど、融資期間も長くなりやすいです。

中古区分マンションは立地のよさが特徴です。理由は駅から近い地域から都市開発がおこなわれるからです。物件選びで立地は重要なポイントなので、新築だけでなく中古も探してみるとよいでしょう。

区分マンション投資に向いている人

区分マンション投資に向いている人は以下のとおりです。

• 本業が忙しく時間がとれない人
• 少ない初期投資で始めたい人

区分マンション投資は本業が忙しい人や、管理に時間がかけられない人に向いている投資といえます。廊下や階段の管理は管理会社に任せられ、入居者の募集や家賃の集金の業務は賃貸管理会社に一任できます。管理の幅が広い一棟マンションにくらべて、管理の手間を省ける不動産投資です。

区分マンションはほかの不動産よりも物件価格が低いので、購入のハードルが低いです。少額から不動産投資を始めて見たい方にはおすすめの投資方法です。

区分マンション投資における物件選びの注意点

区分マンション投資をおこなうなかで、物件選びはとても重要です。物件選びで注意してほしい点は以下のとおりです。

• 立地
• 管理状況
• マンション全体の戸数
• 空室状況

ひとつずつ解説します。

立地

物件選びで重要なのは立地です。駅近の物件を選ぶようにしましょう。目安としては駅から徒歩5分から10分です。また物件の周辺施設にも注目することが大切です。たとえばサラリーマン向けのマンションなら近くにコンビニがあるかどうか、ファミリー向けのマンションなら近くに学校やスーパー、病院があるかどうか確認するとよいでしょう。

管理状況

マンションの管理状況も忘れずに確認しておきます。エントランスや廊下、階段が汚いときちんと管理されていない可能性があります。管理が行き届いているかチェックしましょう。

マンション全体の戸数

マンションの戸数が多いほど、修繕積立金や管理費が安くなります。なぜなら修繕積立金や管理費は各部屋のオーナーから徴収するため、戸数が多いと部屋ごとの徴収額も安くなるからです。より大きな利益を上げられるように、マンション全体の戸数も把握することが大切です。

空室率

空室が多いと、マンションに住みたくない何らかの要因があると考えられます。区分マンション投資は部屋が空室になると収入がゼロになるので、空室率は必ず確認しておきましょう。

投資のシミュレーションは実質利回りを使用しよう

利回りの種類は2つあり、【表面利回り】と【実質利回り】に分かれます。計算式は以下のとおりです。

• 表面利回り：年間の家賃収入÷物件価格×100
• 実質利回り：（年間の家賃収入－年間の諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

実質利回りは諸経費が含まれて計算されていますが、表面利回りには諸経費が含まれていません。2つの利回りの計算結果は大きく異なります。以下の具体例で区分マンションの表面利回りと実質利回りを計算してみましょう。

【具体例】

• 物件価格2,000万円
• 年間家賃収入200万円
• 購入時諸経費100万円
• 年間諸経費80万円　

• 表面利回り：200万円÷2,000万円×100＝10.0％
• 実質利回り：（200万円－80万円）÷（2,000万円＋100万円）×100＝5.7％

表面利回りが10.0％であるのに対し、実質利回りは5.7％でした。表面利回りだけでシミュレーションすると、まったく違う利回りになってしまいます。物件の広告では表面利回りが使われていることが多いので、物件を選ぶときには表面利回りだけで判断せず、実質利回りも計算しましょう。

区分マンション投資の要点を押さえてかしこく投資しよう

今回は区分マンションの特徴や区分マンション投資に向いている人、注意点を解説しました。

• 初期費用が少なくても始められる
• 比較的管理に手間がかからない
• 区分マンション投資は本業が忙しい人におすすめ
• 物件選びでは立地や戸数、管理状況などをチェック

区分マンション投資を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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年金問題で各種投資が注目されはじめましたが、私が投資について勉強を始めたのは去年の3月、仮想通貨に関してがメインでした。

当時、仮想通貨が流行った理由は価格変動の活発性にあったと思います。銀行の低金利により預金することに対してメリットを感じにくくなった方が換金していったケースが多いですが、当時から比べれば現在は大暴落していますから大赤字となった方々も多いと思います。例えばビットコインは2年前くらいならば1ビットコインあたり200万円を超えていましたが、現在は1ビットコインあたり78万円くらいです。※2019年12月13日現在。

しかし、ビットコインの価格変動はまだマシで、もっと目も当てられないような価格の大暴落を起こしている仮想通貨も多々あります。価格の上がり幅が大きいということは、当然下がり幅も大きいということです。何に関しても大小ありつつもリスクは存在します。

当時大量にあった仮想通貨のCMもまったく見なくなりました。

私自身、過去に仮想通貨を購入したことがあります。銘柄はビットコイン、イーサリアム、リスクです。そもそもあまり仮想通貨に興味はあまりなかったのですが、当時ライティング業務を請け負うにあたり、勉強の為自分で購入しました。

どう運営すればよいか教わろうと思い、仮想通貨を勧めてきた知人に色々と話を聞いてみました。しかし、まったく話が頭に入ってきません。記事にしないといけないのでかなりの期間考えましたが、やはりわかりません。

「興味がない」という言葉で片づければ簡単ですが、これは興味がないというよりも「ドラマがない」のだと私は思いました。

例えば株の場合、「株式会社〇〇の新作発表に伴い株価が上昇した」というように、背景があります。不動産投資では地価や地域の将来性といった土地柄や、銀行の金利という購入のタイミングの良し悪しといった戦略性があります。

仮想通貨に関しても値段の変動に関して一定の法則があるのですが、それが「仮想通貨の良いニュースが出れば上がる」「仮想通貨の悪いニュースが出れば下がる」という、ちょっとアバウトなものです。こういった部分に私は魅力を感じ取れず、結局仮想通貨に関してのライティングは長期的にできませんでした。おそらく先物取引が私に合わないのでしょう。

実は妻も仮想通貨を当時購入していて、アプリを使ってにやにやして見ていました。合う人には合う様です。

現在でも仮想通貨を継続利用されている方は多々おられるはずなので、私の考え方とは違う仮想通貨の良さというのはあるのだと思います。今年は1月から6月末までの間でビットコインが36万円から140万円まで高騰していますから、実際ハイリスクハイリターンを狙う方には良いサービスです。仮想通貨＝ビットコインではないですが、価格を反発させるあたりビットコインがブランド化はしてそうです。

様々な投資がある中、勉強していくと「自分自身がどういったものを求めているのか」というのが明確になっていった気がします。冒頭に書いた年金2000万円問題にもあるような、毎月5万円貯金を切り崩す生活はしたくないという方にとっては、不動産投資は最適な手法の一つでもあります。勉強の為にセミナーに訪れる方も多いので、定期的に開催されているセミナーを検討されてみてはいかがでしょうか。

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かれこれずっと考えていることですが、ITと不動産の付き合い方の最適解とはどのような状態なのでしょうか。

賃貸物件を選ぶツールとしてのWEBというのはスムーズな考え方ですよね。需要があるところに選択肢を投じる形なので、必然性があります。存在に必然性があるということは、そこにユーザーが集まるわけです。すると広告掲載をしたいという企業も現れますし、各企業から掲載料金を得ることも出来ますね。

様々な企業が様々なアプリを作成しているのも、チャレンジすること自体は大事なことだとは思います。ただ、そこにシナジーがあるかというと、まだまだ業界としてチャレンジできる部分が多いと考えています。

今のところアプリ作成でうまくいっている業界と言えばゲーム業界がダントツでしょう。次に飲食系がリピーターツールとしてクーポンを発行したりしているのも、ユーザーの担保という点では成功の部類だと思います。

ちなみに不動産投資関連のアプリに関してですが、現時点でも様々な企業が色んなチャレンジをしています。利回りを計算するアプリ、アパート経営をシミュレーションできるアプリといった便利なアプリもあります。私が面白いなと思ったのは地価を調べることができるアプリです。変動する地価を手軽に確認できるというのはアプリ向きです。

ここからは少しクリエイターサイドの話となりますが、

最近のWEBアプリ開発の標準言語となりつつあるのは「Python」です。元々プログラミングで言えばC言語がベースにありますが、よりわかりやすく、より現代向きとなったものです。私自身もRubyの勉強がひと段落つけばPythonをやりたいとは考えています。

PythonはAIの開発を目的としている人の多数が現在取り組んでいる言語です。AI主流の時代が来ると踏んでいた人（主にSE）が勉強していきました。現在世の中に出回っているアプリは、そういった方々が作成したものですね。

スマホアプリとしてはあまり浮かびませんが、WORDPRESS用のアプリケーションプラグイン、Googleスプレッドシート用のアドオン等は良さそうな機能が浮かびます。「これがあれば業務の流れが変わる！」というものを企画できるようであれば、プログラミングを学ぶきっかけになるかもしれませんね。

ICTの活用に関しては一日のうち半分くらい頭のどこかにありますが、「ユーザーにとって利のあるもの」であることが第一となると、なかなか新しいサービスをITで提示するのは難しいものですね。

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本日は福岡でマンションや不動産を持つ、もしくは売却するといったことに注視して書いてみます。

私達レスターも投資用不動産として中古区分マンションの売買を行っていますが、果たして東京と比べて福岡の不動産投資業界はどういった立ち位置なのか調べてみました。

『Googleトレンド』というものをご存知でしょうか。キーワードを入力することで、そのキーワードの人気度が時期や地域別でインタレスト（興味）があったかを表示してくれるWEBサイトです。

こちらに『不動産投資』と入れて地域を日本で検索すると、小区域別のインタレストで福岡県が2位となっています。※1位は東京都、3位以下に神奈川県、栃木県、大阪府と続く。

地域別で1位の地域は常に100と表示され、2位以下はそれに相対した数字があてはめられます。検索インタレスト＝（各時点の検索ボリューム÷検索ボリュームの最大値）×100ということですが、ちゃんと理解するには少々長くなる為割愛します。

その相対的な数字ですが、東京は100、福岡県が55です。神奈川県50、栃木県44、大阪府41となっています。東京が多いのはさすがですが、いかに福岡県で不動産投資が盛んなのかがわかる数字となっています。

Googleトレンドにおける福岡県の過去1年間を見ても、比較的平均的に検索されています。これは福岡市の地価が2013年からずっと右肩上がりということが影響していると思われます。購入する人にとっては安心感があり、売却を考えている人にとっても大きく影響してくるでしょう。福岡市はなかなか地下が落ちませんね。成長性を継続しているという点が、福岡市の一番凄いところだと思います。

天神ビッグバン構想、香椎副都心計画、JR博多シティ、九大学研都市といった各地域に核となる施策がある点が、一つ大きな要因と言えるのではないでしょうか。2022年度に開業予定の地下鉄七隈線天神南-博多間も繋がれば、さらにインフラ整備が加速します。現在、地下鉄七隈線は一定の需要はありますが、博多駅に向かうのに天神で乗り換えが必要です。これが博多までつながれば一気に需要が高まると思われます。事前情報で知る限りは、天神南駅～天神駅よりは現在の博多駅と連動はしやすそうですし。

通常、東京の1年遅れ周期で地価の上昇や下落があると言われる地方都市ですが、近年の福岡はちょっと独自の路線を進みそうな気配もあります。

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今月は福岡市内でレスター主催のセミナーが2回予定されています。

今週の水曜日（10/9）には女性向けに投資全般を想定したセミナー「マネクリ」が行われ、さらに10月29日には不動産投資に特化した上で初心者大歓迎のセミナーが行われます。開催はそれぞれ博多駅近くで行われますので、ご興味のある方はホームページ上にあるセミナーページをご覧ください。

セミナー告知でブログを書き始めたことにも意味があります。今回は、「大人になってから学ぶということ」についてテーマにしてみたいと思います。

学生時代に猛勉強した記憶がある人も多いはずです。もうかなり昔なので淡い記憶しかありませんが、それでも学生時代よりも社会人になってからの方が勉強する時の【本気度】って高くないですか？単純に勉強時間だけなら大学受験等で学生時代の方が時間をかけてはいますけど、時間の長さではなく濃さに関してです。

それは年齢を重ねたからこそ、勉強する内容の重要性に気づいているという点が大きいと思うのです。言い換えると「目的意識が高い」ということでもあります。

漠然とした勉強ではなく、好きだから〇〇の教科が好きというわけでもない。

「これを学ぶことでこれに活かす」という道筋があって、その道しるべを得る為にセミナーに参加するのだと思います。

個人的な話ですが、私は元々営業職だった者です。

40代～老後を考えた時、「手に職をつけておきたい」「身体が健在なら何歳でもできることをやっていたい」「論理的な仕事をしたい」という3点を補った業務をやろうと考えて、デザイナーに転身していきました。元々Win98～2000の頃にhtmlを書いて自分でホームページを作ったこともありましたし、ホームページ制作が自分にとって近い存在だったということも大きな要因です。

WEB制作会社では基本的にWEBディレクターでした。携わった件数は保守管理も含めて150件くらいです。

WEBディレクターをやりながらデザインは色んなWEBデザイナーとのやり取りで吸収していったのですが、「WEBの学校出身」という肩書きを得る為にデザイナーの学校も行きました。ついでにWEBクリエイターエキスパートの資格も取りました。

私の場合は肩書きを得られればいいと思っていましたし、実際に学校で知った情報は8割～9割は把握している情報でした。phpに特化した講座等を受けるとまた違ったのでしょうが、私が受けたのはトータル的にWebデザインを網羅したものです。友人のWEBデザイナーからは「行く必要ない」と散々言われましたし、「学校はWEBの業務に就けない人が行くところ」という人もいました。

たしかにそうなのかも…と思わなくもないのですが、私が学校に行った理由はあくまで「肩書き」を得る為です。だから、まったくもって問題ありません。なにより、大人になっていく学校はすごく楽しかったです。30代になってフラットな友人が一気に増えるという出来事も、そうないでしょうし。

大人になってから勉強できる機会って本当に限られています。

それは仕事をしているという理由で時間が取れなかったり、学生時代と違って費用は親が面倒を見てくれるわけではなかったり。

つまり、“とっても貴重な時間”なのです。

その貴重さを理解していたからこそ、自分にとって8～9割は把握している内容の学校であっても、非常に楽しい時間として有意義に過ごせたのです。それと、8～9割把握しているって、ある意味難しいのです。残る把握していない1割～2割というのは、どこが抜け落ちているのか自分では見つけられない部分だったりします。初歩の初歩から自分を見直すことが出来たという点でも、素晴らしい時間でした。

学校とは違いますが、そういったきっかけを作ってくれるセミナーは非常に良いですね。自分の何かを見つめなおす機会を作ってくれますし、内容によっては無料参加（おみやげまであることも）ですし。

私達レスターは不動産投資やマネーセミナーとしてセミナーを福岡で開催しています。

現在開催しているセミナーは今のところ無料で参加できますので、老後の資金作りを漠然と悩んでいる人にとっては大変有意義なものになると思います。

皆様のご参加、お待ちしております。

先日通称MGC（マラソングランドチャンピオンシップ）が行われました。

過去のオリンピックの選手選考方式とは違い、一つのマラソン一発で内定を決めるというわかりやすいものです。逆に言えば、これまでのマラソンでMGCへの挑戦権を獲得してきたわけです。こういったものを見ると、東京五輪が1年前に迫ってきたということを実感します。

いや、1年といわずもはや11か月前ですね。

このMGC、非常に盛り上がりましたのでこれについて詳しく話してみたいのですが、今回はその東京五輪にまつわる不動産投資の話です。

近年まで東京のマンションは価値をどんどん高めていますし、その要因の一つに東京五輪が開催されるという確定要素は間違いなくありました。しかし、東京五輪はあと1年後には終わっています。35年ローン、もしくはそれ以上の長期で組むローンなわけですから、これはもしや「一番高い時に東京のマンションを購入し、その後価値が下がっていくということでは？」と思われるのではないでしょうか。

実際、多少の価値下落はあると考えている方は多いようです。様々な企業でアンケートが行われていましたので確認していました。

しかし、ここで面白いのは

「マンション価値が下落すると答えているのはほぼ非不動産オーナーで、マンション価値が下落しないと答えているのが不動産オーナーである」

という事実です。

これは東京という街全体で見た時の不動産価値は全体的に少し下がるかもしれないが、不動産オーナーが所持している物件は駅近物件等で、基本的に大きく価値は下がらない、という実利的な観点で回答しているのだろうと思います。

実際、不動産投資としてのマンション購入に関しては、地域の将来性と駅近物件であることが非常に大きな要素です。確かに東京五輪という、街が発展するきっかけとしては大きなものが1年後に終わります。しかし、そもそも東京という街は日本の首都ですし、各企業や有名大学が多数集中している中心都市です。その東京の駅近物件を購入している方は、あまり心配していないのでしょう。

むしろ、最近の天候被害の方が怖いですね。近年は雨一つとっても尋常じゃない量の雨が降ったりしますし、小学校の校庭で竜巻が発生したというようなニュースも見かけます。木造の築年数が経っている物件をお持ちの方は不安に感じていらっしゃるかもしれません。投資不動産として物件をお持ちの方は、現在の物件の内容を確認し、耐震設計の基準をクリアしている物件に乗り換えるというのも一つの手かもしれません。

投資用マンションとして東京は非常に魅力的ですが、そういった将来性に不安を抱く方は弊社が得意としている福岡のマンションも候補に入れてみてはいかがでしょうか。

2014年12月に政府の地震調査委員会が行った発表によれば、これから先30年（現在からであれば25年）に震度6弱以上の大地震が起きる確率は東京が50％弱、横浜だと78％となっています。ただし、この時に発表されたもので言えば北海道が1％以下、熊本は8％とされていたわけですから、信ぴょう性としてはどうかというところがありますが。

「そこまで言って委員会」というテレビ番組で以前、地震学者で東京大学の名誉教授であるロバート・ゲラー氏は「地震予知はできない」と断言していました。この政府による2014年発表と、その後に起きた大規模地震の兼ね合いを見る限り、ロバート・ゲラー氏は正しいのかもしれません。

文章の後半が災害（特に地震）についてとなりましたが、東京という街に関しては東京五輪が終わった後も比較的マンション価値は下がりにくいのではなかろうかというのが一つの見方となります。なにか起こってからでは困るという考えの方は、2014年の地震調査委員会の発表を参考にするのも、一つの手段ではあると思います。

今日はマンション経営にまつわる話です。

弊社の物件一覧「property」にもありますが、“区分マンション”という言葉があるのも不動産投資の一つの特徴ですね。むしろ「区分マンション投資」までで一つの単語と言っても過言ではないかもしれません。

私達レスターは、表題にもある「中古区分マンション」を主に取り扱っています。もちろん一棟物としての取り扱いもするのですが、広くマンション経営を知っていただき、お客様にたくさんの満足をお届けするには「中古区分マンション」がおすすめなのです。

では、「中古区分マンション」の何が良いのでしょうか？

当然、一棟物を購入するよりも価格が安いです。また、一棟物よりも物件を選びやすいというのも大きなポイントとなります。

つまり、「中古区分マンション投資」というのは、購入しやすい価格、かつ価値が落ちにくいものを選びやすいということです。

物件に関しては土地や築年数といった様々な要素がある為、一概にこれがいいとは言えません。しかし、ある程度の予測はつくものです。

特に東京や近年の成長著しい福岡市は魅力的です。FXや先物取引といった浮き沈みが激しい商品とは違い、中長期的視野に立った投資が可能です。

また、マンションオーナー（不動産投資家）となることで様々なメリットが出てきます。

そもそもマンションは財産なわけですが、その部屋を借りている住人の家賃が入ってきます。マンションの管理は管理会社がしますので、オーナーとしてはまさに家賃のみもらう形です。

次に、住宅ローンを利用する際、団体信用生命保険に加入されます。これは住宅ローン返済中に万が一のことがあった場合でも、残りの住宅ローンは全額弁済される保証制度です。

言い換えれば、生命保険として、奥様や子供等にマンションを残すことができるわけです。

こういったマンションオーナー（不動産投資家）になる特典を、比較的安価でローリスクで出来るのが「中古区分マンション」というわけです。

投資するにしても金額は人それぞれですから、どれくらいの投資額で月々のキャッシュフローはいくらくらいになるのか？といった具体的な話は、弊社の担当が丁寧に行います。

実際、ご相談されるのは無料ですから、将来の不安を少なくしたり、現在を賢く生きる為に一度ご相談されてみてはいかがでしょうか？是非、お待ちしております。