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マンション経営、アパート経営

マンションという言葉は、実は日本特有のものとご存知でしょうか。

英語で「mansion」という言葉があることにはあるのですが、これは大邸宅や館(やかた)を表す言葉で、日本で広く流通しているマンションのような集合住宅は「apartment house」つまりアパートと呼ばれます。分譲マンションはコンドミニアム。

これは誤って広まったのか、少しでもよく見せようとする広告的概念からアパートのことをマンションと呼ぶようになったのか、定かではありません。

マンションとアパートの日本における使い分けは、構造や階層によっておおまかには分けられています。例えば鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造であればマンション。木造、軽量鉄骨造、プレハブ造であればアパートといった様相です。

逆に階層であれば2階建てまでの集合住宅をアパートと呼び、3階建て以上の集合住宅をマンションと呼ぶ場合もあります。

つまり、線引きがあいまいなのです。

不動産投資の観点では、マンション経営と呼ぶと区分マンション経営、アパート経営と呼ぶと一棟物の経営と分けているところもあります。鉄骨で3階建て以上の建物を経営するのであれば、一棟物でも「マンション経営」なのではないか?と思うのですが。このあたりは日本語の妙とでも言いましょうか。あいまいな定義による「マンション」と「アパート」であるが故に、そういった企業毎の呼び方の定義も名乗った者によるところが大きいのでしょう。

これは結論から言えば、どちらでもいいのだと思います。マンションという言葉が由来してきた本来の意味で使用されてない以上、俗世の文化で育ってきた言葉だからです。

不動産投資という観点で見た場合、マンション経営とアパート経営はどちらが優秀なのか?

これは一概に言えるものではありません。立地や築年数なども絡んでくる為、まったくの同条件でない限りは相対的に比べることにはなるはずです。

ただし、マンション経営の方が耐火・耐震構造に優れていることが多く、長期で安定した家賃収入を目指しやすいことは確かです。つまり、木材建築よりも鉄骨造、鉄筋コンクリート造等の方が構造素材の劣化がかなり遅いのです。マンションオーナーとして長期で不動産に携わることを考えた時、構造素材が長持ちするか否かは大事なポイントです。

マンション経営を考える際、様々な観点から何十年間の自分と向き合います。その何十年間の自分に対して、トラブルが起こるリスクを下げるというのは、個人的には大きな要素だと考えています。

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電子マネーの普及活動

最近、社会的に普及させようとしている気がするのが「モバイル決済」です。

1億円還元キャンペーンで社会現象になったPAYPAYをまず思い出すところですが、ほかにもLINE PAY、セブンペイ、ファミペイなど、すでに様々な種類が出てきています。

気付けばすでに定着しつつある電子マネーが、さらに進化しようとしているといった様相です。

私はどうもモバイル決済だけは以前から惹かれなかったのです。

物理的な話で言えば、スマホの充電がなくなったら支払いが出来ないというのがつらいですし、感覚的なもので言えば「お金を支払っている感覚が薄れる」のが怖いからです。

カードにチャージする方式はけっこうアリだと思うんですよね。JRやバス等の定期やプリペイドカード利用としては、もはや常識レベルで普及しています。乗り降り時にバタつかない為、これは需要と供給が綺麗にマッチしているのだと思います。

福岡ではJRやバス等で使用するnimoca、SUGOCA、はやかけん。実は乗り物以外に買い物でも使用できます。実際に私は買い物利用をしたことはないですが。

つい最近、セブンペイ発表からすぐ不正利用があったとわかり、ニュースになっていました。セブンイレブンで使用するキャッシュレス決済ならnanacoで十分だと思うのですが。実際、財布からnanacoを取りだすのと、携帯を立ち上げるのであれば前者の方が楽という人の方が多そうです。

ただ、企業としてはセブンイレブン以外でも使用してもらうキャッシュレスサービスを展望しているのだと思います。PAYPAYも不正利用被害額は億単位で出ている話はありましたから、後発でやるならばそのあたりをもっと詰めてやるべきだったのではないでしょうか。日程優先で進めてしまったのかもしれませんが、そのあたりの深い部分は現段階ではわかりません。

やはりお金ですから、便利と安全のどちらを取るかと言えば、そこは安全ではないでしょうか。ポイント還元という推進作業に飛びつくのもいいですが、私はそれだけではモバイル決済にあまり魅力を感じません。

そもそもカードを増やすこともあまり好きではないです。

結局は財布からクレジットカードを出すという習慣までしか、自分の中では想像ができない今日この頃です。

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魔法同盟ハリポタ

昨日配信開始となったハリーポッター魔法同盟。(以下ハリポタGO)ご存知ない方の為の少しご説明しますと、

ポケモンGOのように位置情報を元にしたスマホゲームです。ポケモンGOは日本でかなりセンセーションを起こし、世代を問わない人気を博しました。似たような位置情報を元にしたゲームはその後なかなか出てこなくて、今回久しぶりに大作テーマが元にされたというものです。

※妖怪ウォッチを題材にして位置情報ゲームも実はありましたが、社会現象ほどには至らず。

このハリポタGOですが、筆者もダウンロードしてみました。夜にニュースで配信されていることを知り、ダウンロードしてみたという軽いノリだったわけですが。

なんでしょうね、個人的にまったく面白いと感じませんでした。ハリーポッターは映画全話見ましたから、シリーズに対する愛着は多少なりともあるはずなのですが。

つまり、ポケモンGOにはあって、後発作品にはない何かがあるということです。

当時の麻生副総理の発言ですが、「ポケモンGOは政府や社会が策を出しても解決できなかった引きこもりの人たちを外に出すことに成功した」という趣旨の発言がありました。ちょっと日が経っていますから、一言一句同じ発言ではないはずですが、意図としては上記内容の発言です。ポケモンGOが配信開始されたのが3年前です。運転中にスマホをいじることが社会的に問題になったりするなど、ある意味それほどに人を惹きつけるものでした。

開発サイドからすると「街を歩きながら実際に冒険をする」という部分が面白く感じると思うのですが、利用者からすると「街にひそんでいるポケモンをゲットすることが楽しい」という、コレクター要素が大きかったのではないかと思います。

「大濠公園の能楽堂前でピカチュウがゲットできる」というネット情報が広まるやいなや、仕事帰りに能楽堂に大量の人だかり。かくいう私もそこにいたわけですが。

ただ、それだけであれば妖怪ウォッチGOはもっと売れてもよいはずなのです。そこはシステム的な問題もあるかとは思いますが。

ヒット作の良いところをオマージュするというのは大事なことですが、その特徴を真似て中身を入れ替えるだけでは第2のヒット作とはなりません。そこは後発の難しさではあるわけですが、エッセンスとして魅力的な何かがないと比較対象にもならないのが後発とも言えます。特にポケモンGOは「ボールを投げる」というシンプルさにもヒットの要因がある気がします。

なぜ位置情報ゲームについて取り上げようと思ったかというと、ドラクエの位置情報ゲーム配信が控えているからです。今年度に発売が予定されている「ドラゴンクエストウォーク」(※通称ドラクエGO)ですが、先日関東限定でベータテストが行われました。題材がドラクエというだけでそれなりの流通はすると思いますが、これがドラクエモンスターズGOではないのが気になっている点です。モンスターをコレクションする位置情報ゲームであれば、ポケモンGOの2番煎じとはいえ、おそらくそれなりにヒットすると思います。

ドラクエ本来の「敵を倒して経験値をつみ、主人公を育てていく」という醍醐味が、はたしてこの位置情報ゲームでどれだけ受け入れられるのか。それはある意味、ポケモンGOが提案した「位置情報ゲーム」という要素を、一つのカテゴリーとして確立できるかということになっていくのでしょう。

個人的には歩くのが楽しくなるので、流行ってほしいとは思っています。今日はしっかりとゲームについて触れてみました。

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マンション経営と天神ビッグバン

福岡市でマンション経営を考える。これは数年前からトレンドと言ってもいいものです。

もちろん、マンション経営ですからリスクは大なり小なりあるのですが、継続的に成長を続けている福岡市は投資先として価値があります。今日はそういった、福岡市でマンション経営を行うメリットの部分を少し触れていこうと思います。

マンション経営を行うにあたって、地価はかなり大事な要素です。元々、地価を含めた物価が安かった福岡市は、近年常に右肩上がりで上がっています。※7年連続。

博多駅ビル改築以降、福岡市の商業の中心地も二分化され、競争を続けています。従来であれば、博多はオフィス街、天神がデパート等を含んだ商業の街という住み分けができていましたが。最近の傾向はそれが逆転しつつあります。

といいますのも、現在福岡市では「天神ビッグバン」という再開発事業が進められています。これは天神地区(天神交差点から半径約500メートル以内の範囲)を対象に、様々なビルの建て替えやインフラ整備を進めています。例えば若い女性への情報発信地であった天神コアは閉店し、オフィスビルとして企業誘致をするという話もあります。※閉業予定日2020年3月。

この天神ビッグバンは大々的に行われている施策であり、新たな雇用の確保にも力を発揮するようです。2024年に天神ビッグバンプロジェクトが完了するという予定で進行しているのですが、ビルの建て替え等が終わってないような段階からずっと地価が上昇しているというわけです。

ところで、改築から年数も多少経っていますが、当初の予定通り?いや、予定以上の入館者数なのがJR博多シティ。過去最高の入館者数と6年連続最高売上高を更新中です。(※2018年発表分。)

九州中から集まることでお客様が多いこともありますが、それとは別にインバウンド事業が機能している要因の一つが外国人観光客と外国人移住者にあります。

博多駅を歩くと実際感じるのですが、博多駅構内で外国語がたくさん聞こえてきます。いや、むしろ博多駅の外でもかなり聞こえます。外国人の中でも特にアジア圏の方が多いです。これは観光客だけでなく移住者もかなり多い為、福岡市の人口増加に一役買っています。

マンションを購入するのであれば、年々人口が増えている街であるというのは大事な要素です。購入したマンションが需要のあるものでなければ、当然入居率に影響してきますから。

元々、福岡市というのは九州における東京の立ち位置です。規模はまったく違いますが。

たしか「中心都市」と言われる類のものです。福岡市は「地方にある中心都市」という立ち位置になると思うのですが、それにしても元気な地方都市ですよね。今現在も住みやすい都市ですが、成長性も高い福岡市は狙い目と言えるのではないでしょうか。

もっと詳しく内容を知りたい方は、現在制作中の「プラチナマンション経営in福岡」の完成をお待ちください。

もちろん、直接お問い合わせいただければきちんとご説明いたします。

ではまた次回。

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福岡とは「がやついた街」

久しぶりに執筆します。WEB担当者です。

本当は時事的なもので書きたいと思うことも多かったのですが、諸事情により書いていませんでした。これからは、また少しずつ私も書いていきます。

今日は福岡という街の特徴についてです。

現在、「プラチナ中古マンション経営 in 福岡」というWEBサイトを鋭意作成中なのですが、作成にあたってより福岡を知る作業を行っています。

福岡市は様々なところで謳われているようにコンパクトシティです。

福岡空港は国内第3位の利用者数を誇り、そこから地下鉄で2駅進むと九州で一番の利用者数である博多駅となります。

地下鉄で言えば博多、祇園はオフィス街です。その祇園の隣の駅が歓楽街として名高い中洲川端。実際には川端商店街やリバレイン、博多座といった様々な娯楽施設があります。

その隣に天神。三越、大丸、岩田屋といったデパートが立ち並び、大名や警固のようなおしゃれな個人店が多数ある地域です。そこから二駅進むと大濠公園駅。一周約2キロあり、以前は夏の風物詩として50万人以上を動員する花火大会も行われていました。

天神からは南方面へ西鉄電車が走っています。久留米方面の方が立地や行先でJRか西鉄を選ぶことが出来る環境です。

客観的に見ると、福岡空港からそれぞれの駅が人の集中する駅であり、乗車時間もかなり短い為、コンパクトシティと呼ばれる所以です。

さらに、最近は多国籍であることが注目ポイントです。博多駅を歩いていると外国語が目立ちます。アジアの玄関としてアジア系の観光客が特に多いのですが、移住者も増えてきている印象があります。福岡市のデータによると、2014年は福岡市在住の外国籍の人数は27,048人とあり、2019年5月では37,789人まで増えています。5年間で約1.4倍に伸びているのです。外国籍の在住人数伸び率は日本の主要都市で一番多いようです。海外受けがいいのでしょう。

タイトルにもあります“福岡とは「がやついた街」”についてですが、これは2018年に福岡にいらっしゃった落合陽一さんの表現です。言葉のフレーズが個人的に気に入っていまして、なるほどと思うことが多かったです。この表現をどう捉えるかが大事なのですが、端的に言えば人が行き来しているが整理されていないということ。それは大型ショッピングモールのような整備された空間ではなく、往来している人が街を形成しているようなものということです。若干個人的解釈も入っていますが。作りての思惑を離れ、人が文化を形成していっているところが魅力的だとおっしゃっていました。私もそう思います。

福岡市というハコの用意の仕方が魅力的とも言えますね。行政の良さなのかも。

「福岡市」という大きなテーマだとブログの1記事では書ききれないので、また同様のテーマで近いうちに追記していきます。本当は“胃袋を掴む「福岡市」”というテーマがいいかなと思ったんですけど、中長期的に書ければいいのかなと思っています。

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Author:WEB管理者 

 

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福岡市 宿泊税

時期は、おそらく来年の2020年4月から

福岡県内のホテル等に宿泊すると「宿泊税」が課税・徴収される見込みだ。

2019年6月25日の西日本新聞の記事によると、「福岡市議会はホテルや旅館の宿泊客に課税する「宿泊税」を定めた条例案を賛成多数で可決。福岡県の宿泊税条例案も県議会に提案されており、来月11日に可決される見通し。」とのこと。

宿泊税については、自治体別に東京都、大阪府、京都市、金沢市がすでに導入している。

なお、東京都については2020年7月1日から9月30日まで、オリンピック・パラリンピック開催に伴い宿泊税の課税が停止される。

話を福岡市および福岡県に戻すと

福岡市の宿泊税条例は、1人1泊の税額を宿泊料2万円未満が150円、2万円以上が450円。

一方、福岡県の宿泊税条例案は宿泊料にかかわらず福岡市内では50円、福岡市外では200円の税額。

つまり、福岡市内のホテル等に泊まった時が、1人1泊2万円未満だと福岡市に150円、福岡県に50円の合計200円、福岡市外の福岡県内に泊まった時が福岡県に200円徴収される見込みだ。

なんだか200円の取り分を決めたかのような配分?仕組みだ。県と市が宿泊税を徴収する全国初の「二重課税」に配慮した結果だろうか。

(ちなみに福岡市の宿泊税条例は、民泊を含む全ての宿泊客が対象とのこと。)

同じ福岡県の北九州市が宿泊税を今後導入する場合、税額(二重課税による福岡県の配分?)はどうするのだろう。

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文:経理担当者 

Society 5.0

Society (ソサエティ)5.0と云う言葉をご存知だろうか?

ググってもらっても良いが、「内閣府」のホームページから「内閣府の政策」の政策一覧に「科学技術・イノベーション」があり、その中に「Society 5.0」のページがある。(2019年6月21日現在)

そのページには「それは、いつもの毎日にやってくる、半歩先の未来。」とキャッチコピー的な言葉と共に、ドローンらしき飛行体から荷物が運ばれて来る画像が始めに掲載されている。

言葉の意味はよくわからないが、とにかくすごい期待もする…

さて「Society 5.0」の説明としては

「サイバー空間(仮想空間)とフィジカル空間(現実空間)を高度に融合させたシステムにより、経済発展と社会的課題の解決を両立する、人間中心の社会(Society)」とのこと。

ますます良く分からない気がしてくるが…

第5期科学技術基本計画にて国が目指すべき未来社会の姿として提唱された模様。

因みに5.0の前については以下に区分定義しているとのこと。

狩猟社会(Society 1.0)、農耕社会(Society 2.0)、工業社会(Society 3.0)、情報社会(Society 4.0)

Society 5.0で実現する社会の例としては、

・情報社会(Society 4.0)では知識・情報の連携が不十分 → IoT(Internet of Things)で全ての人とモノがつながり、新たな価値がうまれる社会

・これまでの社会は必要な情報の探索・分析が負担でリテラシー(活用能力)が必要 → AIにより、必要な情報が必要な時に提供される社会

などが掲げられていた。

(差当たりその言葉があることを知ってもらうことで十分だと思うので)

内容の紹介をかなり省略するが結論?として

「高度な先進技術の導入であらゆる課題が解決されていく。」とのこと!

(紹介動画のページもあるようだ https://www.gov-online.go.jp/cam/s5/ )

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文:経理担当者 

駆け込み需要

2019年6月18日の日経新聞の記事によると「駆け込み需要」がまだ見られないとのことだ。

2019年10月に予定している消費税8%から10%への引き上げを前に税率がより低いうちに買い物を増やすのが「駆け込み需要」。

2%の差を高額な商品購入の必要がなければ影響は少ないとの考え方や今回の消費税の引き上げは延期があり間延びによる切迫感の薄れや慣れ、あわよくば再延期を期待なども消費者心理としてあるのではないかとも思う。

とは云え、より高額な商品購入の必要がある場合の2%は差額が大きくなって行く。

住宅の購入であれば建物に係る消費税(土地の売買には消費税が掛からない。)

簡素化した例だと、税抜建物1000万円・土地1000万円を現行の増税対象前8%で買うと

税込建物1080万円と土地1000万円の合計2080万円。

増税後に10%で買うと税込建物1100万円と土地1000万円の2100万円と20万円が差額になる。

2014年4月に消費税が5%から8%に上がったときは、「2013年7~9月期の住宅投資が前期比で3.3%増。今年の2019年1~3月期は0.6%増」と伸びていないようだ。

少子高齢化と共に人口減少傾向で需要及びマーケットが減っていることも考えられないだろうか。

別要素で云えば6・7月の夏季賞与で実入りが増え、支出の個人消費が伸びる循環に期待したいが…

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文:経理担当者 

Mouthpiece

「マウスピース」を英語で書くと「Mouthpiece」

Mouthが「口」(くち)でpieceが「部品」や「破片」を意味する構成となっているのだろう。

私は意外に思ったのだが、日本語の漢字で置き換えると「口金」(くちがね)になるようだ。

私が「マウスピース」で真っ先に思い浮かべるものは、ボクシングの試合をテレビで見ている時にボクサーが着用しているものだ。しかし、ひとくちに「マウスピース」と言っても用途に応じてもっと様々な「マウスピース」があるようだ。

用途について分類するとスポーツ、楽器、医療が主なところのようだ。

まず、スポーツでの使用だが格闘技や激しい衝突のある球技などで使用されている。

マウスピースは樹脂製で、その衝撃吸収性により歯自体の保護、歯による口内の裂傷を防いでいる。また、強く噛み合わせることが出来るため普段以上に筋力が発揮できるという効果もあるようだ。

次に、楽器での「マウスピース」についてだが

管楽器で口をあて息を吹き込む部分の部品を指す。金管楽器での材質は真鍮製が多いが様々な材質のものがある。私の知る限りでは口の中にすっぽり入れて使うものはないようだ。

最後に医療での「マウスピース」は、医師免許を持たない単なる素人の話しとして聞いて欲しい。

例えば「ナイトガード」と呼ばれる歯ぎしり対策やくいしばり・いびき軽減のものがある。

他にも睡眠時無呼吸症候群の治療器具として「スリープスプリント」など医療用のものは多種あるようだ。

私は、歯ぎしり対策で市販のおそらくナイトガード的に「マウスピース」を貰って使用したことがある。始めて使用した時は口内の違和感による嗚咽でそのまま眠ることができなかった。我慢して数日使用を続けると段々に慣れて来て問題なく眠ることが出来るようになった。使用を続ければ、タレントの光浦靖子さんのように小顔効果もあるのかもしれない。

用途の違いがあるものの寝る前に「マウスピース」を装着して、シャドーボクシングなどのトレーニングを行い装着したまま睡眠をとるのも効率的かもしれない。

(シャドーボクシングの後に洗浄が必要とは思うが…)

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文:経理担当者 

定時株主総会2019年

会社法に規定されている定時株主総会を上場会社は6月に開催することが多い。

さらに2019年は6月27日開催がピークで東証上場会社では719社とのこと。

ちなみに東京証券取引所等を運営している株式会社日本取引所グループは2019年6月19日開催。

私は、上場会社の株主総会に参加したことがない。テレビドラマや映画で観たおそらくエンターテイメント性を強調した株主総会のイメージも持っている。

特に映画「金融腐蝕列島 呪縛」(1999年公開)の株主総会シーンが印象に残っている。

今時は、ネット上の動画配信で見ることも出来る会社もあるので実状を確認してみたい。

「シャンシャン総会」と言って平穏に短時間に済む株主総会から「モノ言う株主」の状況はどうだろうか。想定問答例のようなやりとりが行われるのだろうか。

最近は、独立した社外取締役が全取締役の3分の1未満であれば取締役選任の議決に反対票を投じる方針の機関投資家もいるようだ。

会社の内部留保を配当金に回せと話題になっていたのは何年前のことだっただろう。

「コーポレートガバナンス・コード」をキーワードに考えてみたい。

(ネットの動画配信で見るだけではなく、)もちろん株主になって株主総会へ実際に足を運び、その会社の商品等のお土産を持たされる機会を得たいものだ。

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文:経理担当者